근저당권설정과 주택, 상가임대차보호법, 조세채권과의 관계
오늘은 저당권 설정 시 주택, 상가임대차보호법과 조세채권과의 관계1. 주택임대차보호법과의 관계1) 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력 우선 가압류, 저당권, 담보가등기, 경매기입등기 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하여 주민등록전입신고를 마치면(이를 대항요건이라 한다.
) 다음날부터 임차주택이 타인에게 양도되거나 낙찰되더라도 새로운 집주인(양도인낙찰인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때 거주할 수 있다.
또 임대기간이 만료돼도 임대보증금을 전액 반환받지 못한다.
2) 확정일자를 갖춘 임차인 입주와 주민등록을 마쳤으며 주택임대차계약서상 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매, 공매되는 경우 임차주택(부지포함)의 환가대금으로 후순위담보권자와 일반채권자에게 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.
3) 소액임차인의 최우선변제권 임대보증금이 소액인 경우(서울시 1억원, 수도권 과밀억제지역 8,000만원, 광역시 6,000만원, 기타지역 5,000만원 이하) 임차주택이 경매에 부쳐지더라도 임차주택(부지 포함) 가액의 1/2 범위 내에서 일정금액(서울시 3,400만원, 수도권 과밀억제지역 2,700만원, 기타지역 1,700만원까지는 후순위담보권자 및 일반채권자보다 우선변제받을 수 있다.
다만 이 같은 보호를 받으려면 임차주택에 대해 경매신청 기입등기가 종료되기 전 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야 한다.
2. 상가건물임대차보호법과의 관계1) 적용대상 건물임차보증금+차임(월세)x100’이 일정금액 이하인 영세영업용 상가건물이며 일정금액은 서울시 4억원, 수도권 과밀억제지역 3억원, 광역시 2억4,000만원, 기타지역 1억8,000만원이다.
2) 대항력을 갖춘 임차인의 우선 가압류, 저당권, 담보가등기, 경매기입등기 등이 없는 임차상가건물에 상가건물을 인도받아 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 임차건물이 다른 사람에게 양도되거나 낙찰되더라도 새로운 건물주(양수인 낙찰인)에게 임차권을 주장하여 임차기간이 끝날 때까지 영업할 수 있고 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 임차건물을 비울 수 없다.
3) 확정일자를 갖춘 임차인 건물의 인도와 사업자등록신청 및 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 임차인은 경매, 공매시 임차건물의 환가대금으로 후순위권리자와 기타 채권자보다 우선하여 임차보증을 변제받을 수 있다.
4) 소액임차인의 최우선변제권 임차보증금이 소액인 경우(서울시 6500만원, 수도권 과밀억제지역 5500만원, 광역시 3800만원, 기타지역 3000만원) 임차건물이 경매에 부쳐졌더라도 부지가액을 포함한 임차상가건물가액의 1/2 범위 내에서 임시금액(서울시 2200만원, 수도권 과밀억제 약 1900만원, 광역시 1300만원, 기타지역 1000만원)까지는 후순위담보권자 및 일반채권자보다 우선변제권자 수가 있다.
3. 조세 채권과의 관계 국세 지방세 법정기일(신고일, 부과일) 전에 설정한 근저당권, 저당권, 질권에 의하여 담보된 채권은 국세 또는 지방세에 우선하며 법정기일 후 근저당권, 저당권, 질권이 설정된 경우에는 국세, 지방세가 우선한다.
이는 가등기담보, 양도담보에도 준용된다.
다마는 법정기일 전에 설정된 담보라도 해당 부동산에 대한 조세채권이 있는 경우에는 그 해당 강한 담보에 우선한다.
