허그임대보증보험 허그주택 산정기준 112% 프로모션 의미
112% 임대보증보험 기준 추진, 빌라 시장과 임차인에게 어떤 영향 미칠까?
안녕하세요 세무회계 도호입니다.
최근 주택도시보증공사(HUG)가 임대보증금 가입 시 적용하는 주택 산정기준을 공시가격의 126%에서 112%로 낮추는 방안을 검토하고 있다고 들었습니다.
이번 조치로 인해 빌라 시장 위축, 월세전환 가속화, 임대사업자 어려움 등 시장 전체에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있다는 우려가 커지고 있다.
오늘은 임대보증금보험 기준 강화에 따른 파급효과와 부작용에 대해 자세히 설명드리겠습니다.
전세보증보험이란?
임대보증보험은 임차인이 집주인으로부터 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 보장하는 제도입니다.
집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우에는 HUG 등 보증회사가 대신 지급해 줍니다.
그러나 임대 사기와 집주인의 상환 불이행으로 인해 HUG의 재정적 손실이 급증하고 있습니다.
2019년부터 2024년 8월까지 HUG가 대행하여 상환한 금액은 11조9400억원으로, 이 중 서울에서만 4조5337억원이 발생했다.
그것은 원을 차지합니다.
그러나 HUG가 반환하지 않은 채권 잔액은 계속 증가해 2024년 8월 기준 9조 5,869억 원에 이르렀다.
2023년 HUG의 손실액은 3조 8,598억 원에 달한다.
이러한 적자를 해소하기 위해 임대보증금보험 가입기준을 강화하려고 합니다.
112% 임대 보증금 보험 기준 추진이 시장에 미치는 영향
축소되는 빌라 시장 빌라 공시가격은 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많다.
공시가격 기준을 112%로 낮추면 보증보험 대상 빌라 수가 줄어들고 이에 따라 빌라 매매 및 임대 시장도 위축될 가능성이 크다.
예시) 공시가격이 1억원인 빌라의 경우 기존기준(126%) : 임대보증금보험 적용금액은 1억2600만원이다.
기준 변경(112%) : 전세보증금보험 가능금액 1억 1200만원. 결과 : 보증보험 가입이 어려운 집주인은 임차인 퇴거 시 전세 역전 문제에 직면하고, 임대차 계약 가능성도 낮아진다.
전세 감소, 월세 전환 가속화
기준이 강화되면서 집주인들이 보증금을 낮추고 월세를 추가하는 방식으로 전환할 가능성이 높다.
기존 : 보증금 2억 5천만원. 변경 : 보증금 1억원 + 월세 100만원. 결과적으로 세입자는 고정된 월 임대료를 받습니다.
주거비 부담이 늘어나면서 전세시장은 위축되고 월세시장은 확대된다.
렌탈사업자 어려움 가중
임대사업자가 소유한 빌라에 대한 부채비율 기준이 강화된다.
보증보험 가입 제한으로 보증금을 낮추어야 하고, 이로 인해 기존 대출금 상환에 필요한 임대수익을 확보하지 못할 경우 해당 부동산이 경매로 팔릴 위험이 높아진다.
임대소득 감소 → 부동산 처분압력 증가 → 빌라시장 경매물건 증가 112% 임대보증금보험 추진으로 예상되는 부작용 요약
세입자 보증보험 가입 가능성은 낮아지고, 월세 부담은 늘어난다.
집주인 보증금 감소로 인해 임대소득이 감소하고 재정 압박이 가중됩니다.
시장 전체 전세시장은 위축되고, 월세시장은 확대되며 역임대 문제가 심화되고 있다.
정부 정책의 모순?
아이러니하게도 최근 정부가 빌라 공급 확대 정책을 발표했는데, 임대보증보험 기준을 강화하려는 이번 계획은 이와 상충된다.
비아파트 시장 활성화를 목표로 하고 있지만, 이를 방해하는 조치를 계속 취하고 있다.
과거처럼 보증보험을 없애고 시장 자율성에 맡기는 것이 필요하다는 의견도 제기되고 있다.
정부와 관련 기관은 정책의 실효성과 부작용을 면밀히 검토해야 한다.
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